If you are looking for an apartment in Panama City, one of the most expensive mistakes you can make is comparing prices per square meter without taking into account the age of the building. An apartment in Costa del Este can cost $1,700/m² or $3,200/m² depending on whether the building is 20 years old or is being delivered today. That difference is not capricious: it reflects amenities, construction standards, energy efficiency and remaining useful life.
In this guide I analyze the price per residential square meter in the 13 most important areas of Panama City, segmented into three categories: new projects, buildings up to 10 years old, and buildings over 10 years old. The data is based on 2026 market analysis and my direct experience as a luxury real estate broker in Panama.
— Francisco Godoy, luxury real estate broker specialized in investment in Panama | franciscogodoy.com
Summary Table: Price per m² According to Age of the Building – Panama City 2026
All prices in USD/m², residential only (apartments).
| Area | New Project | Up to 10 Years | More than 10 years |
|---|---|---|---|
| Costa del Este | $2,800 – $4,500 | $2,200 – $2,800 | $1,600 – $2,500 |
| Santa María | $4,000 – $5,000 | $3,200 – $4,500 | Not applicable |
| Coco of the Sea | $3,200 – $4,200 | $2,700 – $3,100 | $1,500 – $2,100 |
| Punta Pacifica | $4,000 – $5,200 | $2,000 – $3,000 | $2,000 – $3,500 |
| Punta Paitilla | $3,000 – $4,000 | $2,500 – $3,500 | $1,500 – $2,100 |
| Marbella | $2,900 – $4,400 | $1,900 – $2,500 | $1,500 – $2,500 |
| Obarrio | $3,000 – $4,700 | $1,700 – $2,200 | $1,200 – $1,700 |
| Bellavista | $2,800 – $3,600 | $2,500 – $3,700 | $1,000 – $1,500 |
| El Cangrejo | $2,800 – $3,500 | $1,400 – $1,800 | $950 – $1,400 |
| San Francisco | $2,800 – $3,500 | $1,600 – $2,100 | $1,100 – $1,600 |
| The Crest | $2,400 – $2,800 | $1,300 – $1,700 | $900 – $1,400 |
| Avenida Balboa | $2,800 – $3,600 | $2,100 – $3,400 | $2,000 – $2,800 |
| Casco Viejo | $3,500 – $5,500 | $2,800 – $3,500 | $2,800 – $3,500 |
Costa del Este: The Panama Corporate Standard
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,800 – $4,500 | Walnut (~$2,900–$3,800/m²), Aurum (~$3,500–$4,000/m²), Bioma (avg $4,500/m²): premium finishes, more than 20 amenities, bioclimatic design, smart home, boutique lobbies |
| Hasta 10 años | $2,200 – $2,800 | Ocean One, Ocean Two: torres icónicas frente al Pacífico, plantas de 275–420m², amenidades completas, alta demanda de ejecutivos y diplomáticos |
| Más de 10 años | $1,600 – $2,500 | Parkside (2018, ~$2,400/m²) y Riverside (2012, ~$1,800–$2,200/m²): torres consolidadas, espacios generosos, cuotas más bajas que los nuevos, demanda corporativa activa |
Costa del Este sigue siendo la zona de mayor profundidad de mercado en Panamá City, con más de 400 listados activos verificados. Los proyectos nuevos —Nogal ($2,900–$3,800/m²), Aurum ($3,500–$4,000/m²), Bioma (avg $4,500/m²)— concentran demanda corporativa extranjera y llevan el techo de la zona a $4,500/m². Ocean One y Ocean Two representan el inventario de hasta 10 años, con plantas de 275–420m² para familias o ejecutivos. Los edificios de más de 10 años como Parkside y Riverside ofrecen la mejor relación precio-tamaño de la zona a $1,600–$2,500/m²: es común encontrar apartamentos de 150m² o más a precios que en Punta Pacífica solo compran 80m². Yield bruto: 5.5–6.8%.
Santa María: Golf, Seguridad y Revalorización Sostenida
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $4,000 – $5,000 | Bosco di Santa María (avg $4,650/m², diseño italiano, 45+ amenidades), Arena, Oceana (~$4,100/m², 30 pisos, 178 unidades): el segmento más exclusivo de Panamá City |
| Hasta 10 años | $3,200 – $4,500 | La Maison by Fendi Casa ($3,400–$4,500/m², 317–842m², solo 97 unidades), Emporium Tower: residencias de ultra-lujo con brand luxury, acceso al club de golf y amenidades 5 estrellas |
Santa María es el único master plan de lujo completamente ejecutado en Panamá y el mercado de mayor precio por m² de la ciudad junto con Punta Pacífica. Los proyectos nuevos —Bosco di Santa María, Arena y Oceana— superan los $4,000/m² con diseño italiano, amenidades de 5 estrellas y vistas al campo de golf Nicklaus Design. La franja de hasta 10 años, representada por La Maison by Fendi Casa y Emporium, se mantiene en $3,200–$4,500/m² gracias al urbanismo cerrado y la escasez estructural de oferta. No existe stock de más de 10 años. Yield bruto: 5.5–6.5%.
Coco del Mar: Familia y Proximidad a Todo
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $3,200 – $4,200 | A19, Next, Dovle Selva: diseño bioclimático, infinity pool, amenidades premium, hasta $4,200/m² en proyectos compactos de alto diseño |
| Hasta 10 años | $2,700 – $3,100 | Victory Sport, Victory Wellness, Coco Place: excelente estado, enfoque activo/wellness, amenidades deportivas completas |
| Más de 10 años | $1,500 – $2,100 | Coco Bay y edificios de primera generación: estructuras sólidas, plantas generosas, cuotas de mantenimiento accesibles |
Coco del Mar es el barrio preferido de familias panameñas que priorizan educación privada y calidad de vida. Los proyectos nuevos como A19 (diseño bioclimático), Next (más de 20 amenidades) y Dovle Selva (lofts de 4.50m de altura con selva urbana) han elevado el estándar del barrio a $3,200–$4,200/m². La franja de hasta 10 años, representada por Victory Sport, Victory Wellness y Coco Place, ofrece una excelente combinación de precio y calidad a $2,700–$3,100/m². Los edificios de primera generación como Coco Bay mantienen plantas generosas a precios más accesibles. Yield bruto: 5.0–6.5%.
Punta Pacífica: El Mercado de Lujo Absoluto
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $4,000 – $5,200 | Allure Punta Pacífica: dos torres con diseño orgánico, rooftop infinity pool, biophilic garden, entrega 2026 |
| Hasta 10 años | $2,000 – $3,000 | Pacific Point, Oceanaire, Dupont: torres icónicas frente al mar, amenidades completas, alta demanda de alquiler corporativo |
| Más de 10 años | $2,000 – $3,500 | Aqualina (avg ~$2,200–$4,100/m²), Aquamare (~$2,066–$2,645/m²), Bellagio (~$2,626/m²): torres icónicas de primera generación frente al mar, alta demanda de alquiler, valor sostenido por ubicación privilegiada |
Punta Pacífica concentra los precios más altos de Panamá City. Allure marca el nuevo techo del mercado a $4,000–$5,200/m² con diseño orgánico y entrega 2026. La franja de hasta 10 años incluye Pacific Point ($3,000/m²), Oceanaire y Dupont, con una amplia variedad de tamaños y vistas. Los edificios de más de 10 años —Aqualina, Aquamare y Bellagio— confirman valores de $2,000–$3,500/m² gracias a arquitectura icónica y frente al mar permanente, con alta demanda de alquiler corporativo. Es la zona de elección para ejecutivos internacionales y médicos del Hospital Johns Hopkins. Yield bruto: 4.0–5.5%.
Punta Paitilla: Vista al Mar con Historia
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $3,000 – $4,000 | Aquapoint: 27 pisos, 194 apartamentos, SKYDECK con infinity pool y bar; $3,000–$3,900/m² según modelo y piso |
| Hasta 10 años | $2,500 – $3,500 | Ocean Front, Sea Point, The Towers, The Point: torres premium frente al Pacífico, plantas de 295–390m², $2,800–$3,500/m², demanda muy alta de familias y ejecutivos |
| Más de 10 años | $1,500 – $2,100 | Torre del Mar (1986), Platinum Tower (1996), Golden Mar del Sur: edificios icónicos con plantas generosas de 290–690m², alta demanda de alquiler en pisos con vista al mar |
Punta Paitilla es una de las pocas zonas de Panamá City donde conviven edificios de 30+ años con proyectos de estreno. Aquapoint marca el estándar actual con su SKYDECK y infinity pool a $3,000–$4,000/m². La franja de hasta 10 años incluye Ocean Front, Sea Point, The Towers y The Point —torres premium de 295–390m² de planta a $2,500–$3,500/m²—, una de las mejores relaciones precio-calidad del corredor costero. Los edificios icónicos de los 80s y 90s como Torre del Mar y Platinum ofrecen plantas generosas a $1,500–$2,100/m². Yield bruto: 5.0–6.5%.
Marbella: El Corazón Financiero Residencial
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,900 – $4,400 | Torres de nueva generación (The Edge, Walker Wellness, Moderna 360), desde smart homes hasta ultrapremium con diseño europeo |
| Hasta 10 años | $1,900 – $2,500 | Torres residenciales consolidadas, alta conectividad, cercanía a oficinas bancarias |
| Más de 10 años | $1,500 – $2,500 | Los Delfines (1996, 36 pisos, avg ~$1,960/m², 210–280m²): emblemático frente a la bahía, referencia de valor sostenido en el sector financiero-costero de Marbella |
Marbella ofrece una mezcla única: residencias en el mismo barrio donde se concentran los bancos, bufetes y consulados. Los proyectos nuevos muestran una brecha amplia: The Edge desde ~$2,900/m² y Walker Wellness desde ~$3,000/m² representan el acceso al segmento nuevo, mientras Moderna 360 alcanza los $4,300/m² con diseño europeo y unidades compactas de alto rendimiento. Los edificios de más de 10 años, como Los Delfines (36 pisos, avg ~$1,960/m²), son referencia de valor sostenido en el sector financiero-costero de Marbella con alta demanda de alquiler. Yield bruto nuevos: 4.5–5.5%. Yield bruto usados: 5.5–7.0%.
Obarrio: El Equilibrio Entre Ciudad y Barrio
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $3,000 – $4,700 | Torres de lujo (Aura, Walker Wellness, Centro, Mova), acabados premium, el más alto con interiores B&B Italia |
| Hasta 10 años | $1,700 – $2,200 | Buen stock disponible, amenidades básicas completas, excelente accesibilidad |
| Más de 10 años | $1,200 – $1,700 | Edificios de bajo mantenimiento, pisos de baldosa, algunos sin piscina, precios muy competitivos |
Obarrio ha experimentado una transformación radical en su oferta de proyectos nuevos. Aura, Walker Wellness y Centro se posicionan en los $3,000–$3,400/m² con amenidades modernas, mientras que Mova redefine el techo del mercado a $4,500–$4,700/m² con interiores B&B Italia y concepto de ciudad de 15 minutos. Los edificios más antiguos siguen siendo los más competitivos para el inversor de alquiler tradicional. Yield bruto nuevos: 4.5–5.5%. Yield bruto usados: 6.0–7.5%.
Bellavista: Tradicional y en Transformación
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,800 – $3,600 | Desarrollos modernos en lotes recientemente liberados, diseño contemporáneo, acabados de lujo |
| Hasta 10 años | $2,500 – $3,700 | Costanera (~$3,000–$3,670/m², 42 pisos, 2019), Lemon Tower (~$2,600–$2,700/m², Calle 50): transformación hacia el segmento premium, amenidades modernas, vistas a la Cinta Costera |
| Más de 10 años | $1,000 – $1,500 | Stock abundante, apartamentos de 2-3 habitaciones a precios de entrada al mercado |
Bellavista está viviendo una transformación marcada por edificios como Costanera (2019, 42 pisos, $3,000–$3,670/m²) y Lemon Tower (Calle 50, ~$2,600–$2,700/m²), que han llevado el estándar de la franja de hasta 10 años a $2,500–$3,700/m². El stock de más de 10 años sigue siendo la opción más accesible del corredor oeste para el inversor con presupuesto moderado. Yield bruto hasta 10yr: 5.0–6.5%. Yield bruto más de 10yr: 6.5–8.0%.
El Cangrejo: Oferta Máxima, Precio Accesible
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,800 – $3,500 | Torres de lujo (More, Luxor 400, Luxor 500), amenidades premium, lobbies modernos, vista a la ciudad |
| Hasta 10 años | $1,400 – $1,800 | Buen inventario, fácil arrendamiento, alta liquidez |
| Más de 10 años | $950 – $1,400 | Edificios con historia, algunos de los precios más bajos de la ciudad en zona consolidada |
El Cangrejo es el barrio con mayor volumen de transacciones de alquiler en Panamá City. Los proyectos nuevos como More (Vía Argentina), Luxor 400 y Luxor 500 han redefinido el mercado local con precios que superan los $3,000/m², confirmando la transformación del barrio hacia un segmento de lujo urbano. Su diversidad gastronómica, cercanía al metro y servicios completos lo mantienen con la demanda más alta de la ciudad. Para el inversor de edificios usados, el ticket de entrada sigue siendo competitivo con yields altos. Yield bruto nuevos: 5.5–7.0%. Yield bruto usados: 7.0–9.0%.
San Francisco: Familia, Playa y Servicios
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,800 – $3,500 | Gesti 68, The Hub, Loom, X Tower: proyectos boutique y torres modernas cerca del Parque Omar, diseño contemporáneo, ~$2,900–$3,200/m² |
| Hasta 10 años | $1,600 – $2,100 | The Regent, Living y torres similares: excelente mantenimiento, zonas verdes, demanda alta de familias con niños y ejecutivos |
| Más de 10 años | $1,100 – $1,600 | Window Tower, Los Pilares y edificios de los 90–2010: apartamentos generosos en m², muchos renovados por propietarios, precios negociables, alta demanda familiar |
San Francisco tiene la muestra más grande del mercado: más de 400 listados activos verificados. Los proyectos nuevos como Gesti 68, The Hub, Loom y X Tower han redefinido el techo del barrio a $2,800–$3,500/m², superando el umbral histórico de la zona. La franja de hasta 10 años, representada por The Regent y Living, ofrece buena calidad a $1,600–$2,100/m². Los edificios de más de 10 años (Window Tower, Los Pilares) siguen siendo los más buscados por compradores que priorizan m² sobre amenidades, a $1,100–$1,600/m². Yield bruto: 6.0–7.5%.
La Cresta: Precio Bajo, Ubicación Central
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,400 – $2,800 | Zima (único proyecto nuevo activo): 14 pisos, 3,500m² de terreno, ~$2,600/m², piscina, pádel, coworking, gimnasio, entrega 2026 |
| Hasta 10 años | $1,300 – $1,700 | Inventario muy limitado en esta franja; La Cresta pasó directamente de edificios de los 90–2000 a Zima como única oferta nueva |
| Más de 10 años | $900 – $1,400 | PH Alcázar, PH Cenit y edificios de los 90–2010: los precios por m² más accesibles del eje consolidado, alta demanda de alquiler, yields máximos del corredor urbano |
La Cresta es quizás la zona más subestimada de Panamá City. Zima, el único proyecto nuevo activo, se posiciona en ~$2,600/m² con una propuesta boutique moderna. El resto del inventario son edificios de más de 10 años —PH Alcázar, PH Cenit y otras torres de los 90s y 2000s— a $900–$1,400/m², los precios por m² más accesibles del tejido urbano consolidado. Está a minutos de El Cangrejo, Obarrio y Marbella. El inversor que compra para alquilar aquí obtiene los yields más altos del corredor central. Yield bruto: 7.5–9.5%.
Avenida Balboa: Vista al Mar Garantizada
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| new project | $2,800 – $3,600 | Residencias frente al mar con vista panorámica a la bahía, acabados de lujo, seguridad 24h |
| Hasta 10 años | $2,100 – $3,400 | The Sands (~$2,700–$3,400/m², residencial-comercial, acceso directo a la Cinta Costera), torres consolidadas sobre el malecón: alta demanda de alquiler vacacional y corporativo, línea de agua garantizada |
| Más de 10 años | $2,000 – $2,800 | White Tower, Element, Destiny, Rivage, Yoo Panama: torres frente a la bahía (2007–2013), vista al mar garantizada, alta demanda de alquiler, mercado activo de reventa a $2,000–$2,800/m² |
Avenida Balboa es el activo más escaso de Panamá City: metraje frente a la Bahía de Panamá en pleno centro. Los proyectos nuevos aquí están entre los más caros del mercado por la vista garantizada. La franja de hasta 10 años, con The Sands (~$2,700–$3,400/m²) a la cabeza, ofrece modernidad en la línea de agua a precio competitivo. Los edificios de más de 10 años —White Tower, Element (2010), Destiny (2007), Rivage y Yoo Panama (2013, diseño Philippe Starck)— siguen siendo muy demandados, con precios de $2,000–$2,800/m² gracias a la vista permanente al mar. Son la entrada más accesible a la línea de agua. Yield bruto: 5.0–6.5%.
Casco Viejo: Patrimonio, Arte y Alta Plusvalía
| Category | Price/m² | Typical Characteristics |
|---|---|---|
| Proyecto nuevo / rehabilitación | $3,500 – $5,500 | Casa López, Casa Variedades, Doña Ceci: residencias boutique patrimoniales, techos de 4–5m, estética única, Airbnb premium. Doña Ceci promedia $5,350/m² |
| Hasta 10 años | $2,800 – $3,500 | Edificios rehabilitados de hasta 10 años mantienen el mismo valor que los más antiguos: la protección UNESCO no diferencia por antigüedad, sino por estado de rehabilitación |
| Más de 10 años | $2,800 – $3,500 | Edificios patrimoniales rehabilitados (ref. Casa Ruigar ~$3,230/m²): valor sostenido por protección UNESCO e inventario limitado, no deprecian como edificios convencionales |
Casco Viejo es la única zona de Panamá City donde el inmueble más antiguo puede ser el más caro. Los edificios patrimoniales rehabilitados como Casa Ruigar mantienen valores de $2,800–$3,500/m² gracias a la protección UNESCO, el inventario limitado y la alta demanda turística: no deprecian como un edificio convencional. Los proyectos nuevos como Casa López, Casa Variedades y Doña Ceci (promedio $5,350/m²) llevan el techo del mercado a $5,500/m² con techos de 4–5m, diseño boutique y alto potencial Airbnb. Es una zona para inversores con visión, tolerancia a la complejidad administrativa y horizonte de largo plazo. Yield bruto Airbnb: 8.0–12.0%.
¿Qué Factores Crean Esta Diferencia de Precio Según la Antigüedad?
La diferencia entre un proyecto nuevo y uno de más de 10 años no es solo estética. Hay factores estructurales que justifican el diferencial de precio:
Amenidades y tecnología. Los proyectos nuevos incorporan piscinas infinity, gimnasios equipados, coworkings, sistemas de acceso inteligente y lobbies de diseño. Un edificio de 2010 puede tener piscina y gimnasio básico, pero difícilmente iguala la experiencia de un lobby boutique con concierge digital de 2024.
Normas de construcción. Los códigos sísmicos y de eficiencia energética panameños han evolucionado significativamente. Los edificios nuevos cumplen estándares que los más antiguos no alcanzan, lo que impacta en los costos operativos del propietario.
Cuotas de mantenimiento. Un edificio con piscina infinity, generador, ascensores modernos y personal de seguridad puede cobrar $250–$500/mes en mantenimiento. Un edificio sin tantas amenidades puede costar $80–$150/mes. Esto afecta directamente el retorno neto del inversor.
Vida útil y estado estructural. Un edificio bien mantenido de 15 años puede ser una excelente compra. Uno mal mantenido de solo 8 puede ser una trampa. Siempre recomiendo una inspección técnica independiente antes de comprar, independientemente del año de construcción.
¿Conviene Comprar Proyecto Nuevo o Edificio Usado en Panamá?
Proyectos nuevos (en plano o recién entregados) ofrecen precio de preventa en fases tempranas que puede ser 10–20% menor al valor de entrega, posibilidad de personalizar acabados, garantías de construcción, financiamiento directo del desarrollador (típicamente 10–20% de pie y el saldo en cuotas hasta la entrega), y amenidades de primera generación con tecnología actual.
Edificios usados (5–20 años) ofrecen precio inmediato sin riesgo de entrega, capacidad de ver exactamente lo que compras, historial de administración y cuotas, posibilidad de negociar directamente con el propietario, y en muchos casos más metros cuadrados por el mismo presupuesto.
Mi recomendación como asesor: si tu objetivo es vivir a largo plazo o tienes un horizonte de inversión de 5+ años, los proyectos nuevos en zonas de alta demanda (Costa del Este, Punta Pacífica, Avenida Balboa) son excelentes. Si buscas flujo de caja inmediato o tienes presupuesto limitado, un edificio de 5–15 años bien mantenido en El Cangrejo, Obarrio o San Francisco puede darte mejor yield con menos riesgo de construcción.
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Los rangos de esta guía son referencias de mercado basadas en análisis de miles de listados activos en Panamá City en 2026. El precio real de un apartamento específico depende de su piso, vista, estado, cuota de mantenimiento, años de construcción exactos y la motivación del vendedor.
Soy Francisco Godoy, corredor inmobiliario de lujo especializado en inversión inmobiliaria en Panamá. Trabajo con compradores locales e internacionales que buscan los mejores activos del mercado panameño, con acceso a listados que no siempre están en los portales públicos.
Si estás evaluando una compra, una inversión o simplemente quieres saber si el precio que te están pidiendo es justo, conversemos. Sin compromiso.
Datos basados en análisis de mercado residencial Panamá City, julio 2026. Solo apartamentos residenciales. Precios en USD/m². Los rangos son estimados de mercado y pueden variar según características específicas de cada unidad.
